상생임대인조건(착한임대인) 양도소득세 감면 혜택정리

상생임대인제도조건(착한 임대인)과 임대인의 매도 계획에 따른 양도소득세 감면 혜택 정리 및
임대인-세입자 Q&A를 통해 자세하게 알아보겠습니다.

상생임대인지원제도 한눈에 보기

구분		상생임대인 지원제도
상생임대인 개념		직전계약 대비 임대료를 5%이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인
상생임대주택 인정 요건		임대개시 시점에서 다주택자인데 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용
혜택	비과세	조정대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
	장기보유특별공제	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
적용기한		2024년 12월 31일까지

신규계약, 갱신 계약 시 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 세제 혜택을 주는 방안으로 전월세 시장 안정화를 도모한다는 정책입니다.

개선된 상생임대인 지원제도 Q&A를 통해 알아보자

Q : 상생임대인 확대 방안 적용 대상은 어떻게 됩니까?
A : 상생임대인 제도가 시작된 2021년 12월 20일 ~2024년 12월 31일 이내 체결한 계약이 대상입니다.
대책 발표 전 상생계약을 체결한 경우 이 기간 내 재계약하여 상생계약을 맺으면 혜택을 받을 수 있습니다.

Q : 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나요?
A : 네. 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있습니다.

Q : 갱신 계약만 적용되나요?
A : 아니요. 집주인이 새로운 세입자와 전세계약을 맺을 때에도 직전 세입자 전월세 가격의 5% 이내로
인상해 계약하면 상생임대인으로 인정받습니다.

Q : 다주택자도 상생 임대인이 될 수 있나요?
A : 계약 시점엔 다주택자였던 집주인도 집을 팔고 1 주택자 전환 계획이 있다면 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어, 2채를 보유한 경우 임대를 주고 있는 한 채를 상생 계약하면 해당 집을 팔 때 실거주하지 않아도
양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 3 주택자라면 임대를 준 2채 중 첫 번째 집을 팔 때는 혜택을 못 받고,
집 2채를 처분한 뒤 1 주택자가 되면 혜택을 받을 수 있습니다.

Q : 임대차법에 의한 계약갱신 청구를 받아준 임대인도 상생 임대인이 될 수 있나요?
A : 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 상생임대인에 해당됩니다.

Q : 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나요?
A : 첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생 계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다. 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없습니다.(갭 투자인은 해당 안됨)

Q : 첫 번째 임차인이 1년 6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는요?
A: 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다. 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아닙니다. 첫 번째 계약은 1년 6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한다. 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년 6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없습니다. 참고로 상생 임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용됩니다.
첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세 전환율을 따라야 합니다.

Q : 1 주택 보유자가 상생임대인 요건을 모두 갖춘 상태에서 주택을 상속받아 1가구 2 주택자가 됐습니다. 이 경우도 새로 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생 임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나요?
A : 아니요. 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생 임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있습니다.

Q : 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나요?
A : 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없습니다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없습니다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 합니다.




이상으로 상생임대인조건에 대해 궁금하신 내용 질의를 통해 알아보았습니다. 부동산 침체기에 양도소득세 비과세 혜택이라도 받을 수 있도록 생생임대인 제도기 간이 더 연장되었으면 좋겠습니다.